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宅地建物取引業免許

◆宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(宅建業)とは、宅地または建物について、
①自ら売買又は交換すること
②他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介をすること
を業として行うことをいいます。

つまり、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して売買や交換、貸借を反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度のものを、「宅建業」といいます。

ちなみに、他人の物件の代理や媒介の場合は、「売買」「交換」「貸借」全てが対象となりますが、自己物件の場合は「貸借」は対象となりませんので、ご注意ください。

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◆宅建免許の区分

宅建業は、「国土交通大臣」免許と、「都道府県知事」免許に区分されます。

国土交通大臣免許・・・2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合

都道府県知事免許・・・1つの都道府県に事務所を設置する場合

 

また、宅建業の免許は、法人でも個人でも受けることが可能です。

 

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◆宅建免許の申請について

宅建免許はの有効期間は、5年間です。

有効期間の満了後も引き続き宅建業を営もうとする場合は、期間満了日の90日前から30日前までの間に、免許の更新手続きを行う必要があります。

また、有効期間内であっても、申請した際の内容と変更が生じた場合は、変更のあった日から30日以内に変更届出を行う必要がありますので、ご注意ください。

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<新規申請に必要な要件>

宅建業の免許を受けるには、いくつかの要件をクリアする必要があります。

1.履歴事項全部証明書の目的欄に宅建業を営む旨が記入されていること

記入されていない場合は、目的変更登記を行うか、宅建業の免許が必要な理由を別途書面で提出する必要があります。

 

2.申請者の商号または名称が、法律によって使用を禁止されていないこと

商号や名称が法令上使用が禁止されている場合や、地方公共団体・公共機関の名称と紛らわしいもの、指定流通機構の名称と紛らわしいもの、法人と誤認される恐れのある個人事業者の名称、判読しにくいもの、などの場合は、商号や名称の変更を要求される場合があります。

 

3.欠格事由に該当していないこと

申請者、役員、法定代理人、政令使用人のうちいずれかが、以下の欠格事由のうち、1つでも該当している場合は、免許を受けることはできません。

◆5年間免許を受けられない場合

①免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合

②免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合

③禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合

④免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合

◆その他

①成年被後見人(個人のみ)、被保佐人(個人のみ)又は破産手続きの開始決定を受けている場合

②宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合(暴力団の構成員である場合)

③事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

 

4.事務所の形態が適切であること

宅建業を行う事務所として、独立した形態を備えていることが必要です。
例えば、一般の戸建て住宅、マンション等集合住宅の一室(一部)、同一フロアーに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は、原則として認められません。

ただし、下記の場合ですと、認められる可能性があります。

★戸建て住宅の一部を事務所としたい場合・・・
・住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある
・他の部屋とは壁で間仕切りされている
・内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している

★同一フロアーに他の法人等と同居している場合
・お互いに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入ができること。
・両社間は、高さ180センチ以上のパーテーション等固定式の間仕切りがあり、相互に独立していること

 

5.専任の取引主任者を設置していること

宅建業務を行うオフィスには、全て専任の取引士を必要数設置する必要があります。
(業務に従事する者5名に対して1名の専任取引士)
本店で宅建業は行わず、支店や事業所でのみ宅建業を行う場合でも、本店も専任取引士を設置するなど、宅建業免許の要件を満たしている必要がありますので、ご注意ください。

「専任の宅地建物取引士」とは・・・
宅地建物取引士資格試験に合格し、取引士証の交付を受けている方のことをいいます。
専任の取引士は、一般の取引士とは違い、「常勤性」と「専従性」が必要です。他の法人の代表取締役や常勤役員を兼任したり、会社員や公務員として他の職業に従事している場合、他に個人事業を営むなどして宅建業者の事務所での勤務ができない場合、通勤が不可能な場所に住んでいる場合、等は、「常勤性」と「専従性」が認められず、専任の取引士になることはできません。

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<新規申請に必要な書類>

宅建業免許の審査期間は約30~40日です。
ただし、補正事項があった場合は、補正が完了しないと免許が出されないので、それ以上にかかることもあります。

申請をしてから宅建業免許の申請に必要な書類は下記のとおりです。
※全て、製本1部、副本1部の合計2部を用意します。
※副本はコピーでOKです。

※下記は、東京都<知事免許>の場合をベースにしています。

(1) 免許申請書

(2) 相談役及び顧問、5%以上の株主・出資者等の名簿(法人申請の場合のみ)

(3) 身分証明書
※代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全てが対象です。
※本籍地の区市町村が発行する「成年被後見人及び被保佐人とみなされる者ではない」(禁治産者、準禁治産者の宣告の通知を受けていないと表示されている)及び「破産者に該当しない」という証明書です。
※発行から3ヶ月以内のもの
※外国人の場合は、誓約書と住民票を添付します(住民票が出せない場合は、パスポートの写し等を添付します)

(4) 登記されていないことの証明書
※代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全てが対象です。
※東京法務局で発行される「成年被後見人及び被保佐人とする記録がない」ことの証明書です。
※発行から3ヶ月以内のもの

(5) 代表者の住民票(個人申請の場合のみ)
※本籍地と続柄が記載されていないもの
※発行から3ヶ月以内のもの

(6) 略歴書
※代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全てが対象です。

(7) 専任の取引士設置証明書

(8) 宅地建物取引業に従事する者の名簿

(9) 専任の取引士の顔写真貼付用紙
※縦4センチ×横3センチ、上半身脱帽、正面向きのものを貼付します
※6ヶ月以内に撮影されたもの
※大臣免許の場合は不要ですが、代わりに、専任の取引士の「取引士証」の写しが必要になります。

(10) 履歴事項全部証明書(法人申請の場合のみ)
※現在事項全部証明書では受け付けられません。
※発行から3ヶ月以内のもの。

(11) 宅地建物取引業経歴書

(12) 決算書の写し(法人申請の場合のみ)
※申請直前1年分の商号・決算期間が確認できるもの
※表紙、貸借対照表、損益計算書を添付する。

(13) 資産に関する調書(個人申請の場合のみ)

(14) 納税証明書
※法人・個人事業主の場合は、直近1年分の法人税(その1)の納税証明書
※個人(非事業者)の場合は、区市町村が発行する課税証明書か源泉徴収票を添付する。

(15) 誓約書

(16) 事務所を使用する権限に関する書面
※所有物件の場合は登記簿謄本、賃貸物件の場合は賃貸借契約書の内容に沿って記入

(17) 事務所付近の地図

(18) 事務所の写真
※3ヶ月以内に撮影されたもの

(19) 手数料(登録免許税) 
東京都知事免許の場合・・・33,000円
国土交通大臣免許の場合・・・90,000円
※現金で持参します。
※免許が交付されない場合でも、返金されません。

 

免許日から3ヶ月以内に、営業保証金の供託及び届出、又は保証協会への加入を行う必要があります。
3ヶ月以内に手続きを完了しないと、免許取消しになることがありますので、ご注意ください。
また、この手続きが完了しないと、宅建業を開始することはできませんので、ご注意ください。

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<更新申請について>

宅建業の有効期間は5年間です。

免許の更新は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に申請します。

もし届出の必要な変更事項があり、まだ届出が完了していない場合は、更新申請を行うことはできませんので、ご注意ください。

※必要な書類は、免許の新規更新時と同様です。

※更新申請時の手数料(登録免許税)は、都知事免許、国土交通大臣免許ともに33,000円です。
※国土交通大臣免許の更新手数料は、収入印紙で準備する必要があります。

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<変更届出について>

免許申請書に記載した内容に変更があった場合は、その変更が生じた日から30日以内に、届出を行わなければいけません。

その場合、登記が必要な場合は、届出前に登記を完了させる必要があるので、ご注意ください。

必要な書類は、変更のあった事項によって、異なります。

よくある変更事項として、
・役員の変更(就任・退任)
・専任の取引士の変更(就任・退任)
・従たる事務所の設置、廃止、移転
などですが、事務所については、フロアー内での移動や増床・減床の場合でも、事務所移転の届出が必要ですので、ご注意ください。

※変更届出の際は、手数料は不要です。

 

 

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<免許換え申請について>

免許換えとは、事務所の移転・廃止・新設等に伴って、知事免許⇔他県知事免許、または知事免許⇔国土交通大臣免許に免許が換わることです。

免許換えを行うと、免許証番号は新しくなります。

ここでは、東京都の例を参考に、おおまかな手続きについてご紹介します。

 

◆都知事免許→他県知事免許の場合
(例:東京都から埼玉県へ移転した場合)

移転先の道府県で、免許申請書を提出すると、移転先の道府県から通知が来ます。

詳細の手続きは、道府県ごとに異なりますので、実際の移転先で確認する必要があります。

 

◆知事免許→都知事免許
(例:神奈川県から東京都へ移転した場合)

まずは、変更事項がある場合は、移動前の都道府県で届出を提出しておきます。
その後、移動先の都道府県で申請書を提出します。
申請書提出後、審査を経て、免許通知を受け、営業保証系の供託か保管替え、または保証協会への手続きを行います。
その手続きが完了して、届出を提出すれば、新しい免許証が交付されます。

 

◆東京都知事免許→国土交通大臣免許の場合
(例:東京都以外の道府県にも事務所を設置した場合)

東京都で免許申請を提出した後、
関東地方整備局での審査が行われます。
免許通知がきたら、営業保証金の追加供託か、保証協会への手続きを行い、それぞれの届出を提出して、免許証交付となります。

 

◆国土交通大臣免許→東京都知事免許
(例:東京都本店で、他県の事務所を廃止した場合)

東京都で、従たる事務所等の変更届出と、免許申請書を提出します。
その後、審査を経て免許通知を受け取ったら、届出を行い(保証協会の場合は、保証協会で手続きを行うと、保証協会が届出を行います)、免許証が交付されます。

 

 

 

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◆宅地建物取引士

宅地建物取引士とは・・・
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)とは、宅建業法に基づき定められている国家資格者で、不動産取引法務の専門家です。
宅地建物取引士として業務を行うためには、宅地建物取引士資格試験に合格し、その試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。

個人・または法人が宅建業を行うためには、宅建業を行う各事務所(本店・支店)において、5名に1名以上の割合で「専任の取引士」を設置しなければいけません。

「専任の取引士」は、他の法人等で「専任の取引士」として兼任することはできませんので、
申請の際には、以前に他の法人等で「専任の取引士」として従事した方を新たに「専任の取引士」として雇用する場合は、前職について退任の届出がきちんとされているかを、事前にご確認ください。

 

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<宅地建物取引士の手続きについて>

◆変更登録申請について
資格登録者は、住所や勤務先等、登録事項に変更が生じた場合は、遅滞なく、登録している都道府県へ変更登録申請をしなけれいけません。

主な変更事項としては、
・住所変更
・本籍地変更
・氏名変更
・勤務先変更
などがあります。

 

◆宅地建物取引士証の更新について
取引士証の有効期間は5年間です。
更新をする場合は、有効期間満了6ヶ月以内に、指定の取引士法定講習実施団体の実施する法定講習を受講する必要があります。

 

 

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◆営業保証金の供託について

宅建業の取引によって生じた債務について弁済を一定範囲で担保するための措置として、あらかじめ「供託所」に「営業保証金」を供託しておくことにより、取引をした者は、取引により生じた損害に相当する金銭の還付を受けることができるようになります。

宅建業を開始するためには、新規免許を受けた後、「営業保証金」を供託し、供託所の写しを添付して所定の届出をする必要があります。

この届出を行わないと、営業を開始することはできません。
万が一、届出を行わずに営業を開始した場合、懲役及び罰金の併科に処せられることがあります。

◆供託額について

主たる事務所(本店)・・・1,000万円
従たる事務所(支店等)・・・500万円(1店につき)

なお、供託を行わない場合は、保証協会に加入するという方法もあります。

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保証協会への加入について

◆宅地建物取引業保証協会とは

国土交通大臣から指定をうけた公益社団法人で、宅建業に関して、苦情の解決や従事者に対する研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。宅地建物の取引によって生じた債権は、保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において弁済を受けられるようになっています。
保証協会に加入するためには、弁済業務保証金分担金を支払う必要がありますが、営業保証金を供託する必要はなくなります。

 

◆保証協会について
保証協会は、下記の2つが指定されていて、どちらか一方にしか加入することはできません。

「(公社)全国宅地建物取引業保証協会」
「(公社)不動産保証協会」

※保証協会への加入には、入会審査があり、約2ヶ月程度の日数を要します。よって、保証協会への加入をされる場合は、早めに手続きを進めるようにしてください。

 

◆弁済業務保証金分担金について

主たる事務所(本店)・・・60万円
従たる事務所(支店等)・・・30万円(1店につき)

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◆『宅建免許』申請時のポイント

「宅建業」に関する許可を取得する際の、よくある質問、事例、落とし穴、ポイント等をご紹介します。

 

下記のケース以外にも、最近の傾向などについて、こちらもチェックしてみてください。

→宅建業免許の最新トピックス

その他の最新トピックス

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★今ある会社で、新たに宅建免許を取得したい

既に事業を開始している法人等で宅建免許を新たに取得する場合は、まず、謄本の目的欄に宅建業を営む旨の記載があるか確認しましょう。

また、本店では行わず支店でのみ宅建業をしたい場合であっても、本店でも宅建業の免許を取得する必要があります。
そうすると、必要な専任の取引士の数も増えますし、本店の事務所の形態も、宅建業免許の要件を満たさなくてはいけません。

 

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◆弊社にご依頼いただく場合の流れ

ステップ① お問い合わせ・ご相談(無料)

お問い合わせ・ご相談は、電話または問合せフォームからどうぞ。
電話やメールだけでなく、ご来社面談も何度でも無料で対応させていただきます!
お客様のお問い合わせ・ご相談を、経験豊富な帰化専門行政書士がお受けします。 宅建業に関する最新情報や行政の動向などもご案内します。
お気軽にお問い合わせ・ご相談ください!!

 

ステップ② お見積り

報酬表はホームページ上でご案内しておりますが、 お客様の詳しい状況をヒアリングさせていただいた後、正式なお見積書をお渡しします。

 

ステップ③ お申込み&ご請求書のご案内

ご依頼時には、お客様にお見積書の内容をしっかりご確認いただいた上で、お申込書にサインをいただきます。
お見積り内容は、明朗会計となっており、よほどの事がない限り、お見積書で提示した料金以外の追加料金は発生しません。 ご不明点等があれば、ご遠慮なく何でもご質問ください。
また、許認可の申請については、原則として、お申し込み時に報酬をお支払いただきますが、不許可となった場合はご返金する制度もありますので、ご安心ください。

 

ステップ④ ヒアリング

お申し込み後、申請の際に必要なヒアリングと問題点・懸念点の洗い出しを行い、今後の具体的な申請スケジュールや申請のポイント・注意点などをご説明します。

ステップ⑤ 必要書類一覧のご案内

ヒアリングをもとに、後日、お客様専用にカスタマイズしたわかりやすい必要書類一覧をご案内します。

 

ステップ⑥ 必要書類受領・各種証明書代行取得/申請書類一式作成

弊社にて代行取得可能な証明書(住民票や戸籍謄本、納税証明書など)については、委任状をいただいたうえで、弊社にて取得手配が可能です。必要書類が揃い次第、申請書類一式の作成を行います。
また、作成書類に関しては、全てダブルチェック(作成者以外の目で再度確認)を行い、正確性を確保するとともに、書類漏れや説明不足を防ぎます。

 

ステップ⑦ 申請書類一式の納品/申請

完成した申請書類一式をお客様のお渡しいたしますので、申請窓口にてご申請ください。
なお、委任状をいただければ、代理申請も可能ですので、ご相談ください。

 

ステップ⑧ 審査結果の通知

申請から一般的に40~50日ほどで、行政から結果の通知があります。免許通知の後は、供託金や協会加入の手続きもありますが、こちらもお手伝いいたしますので、ご安心ください!
供託金の手続きや協会加入の手続きが完了し、免許証を受け取ることができたら、ようやく宅建業の営業が開始できます。

まずはお気軽にお問い合せください!

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◆『宅建業』のお問合せ・ご相談はこちらから

お電話でのお問い合わせ・ご相談、ご来社面談のご予約など
  TEL:03-6447-4838(代表)

メールでのお問い合わせ・ご相談、ご来社面談のご予約など
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  万が一、フォームが作動しない場合は、お手数をおかけ致しますが、
  <y.tominaga★grouphongfu.com>までメール送信ください。
  ※★を@に変えて、送信してください。

面談相談はご予約制となっております。事前にお電話・メールでご連絡ください。

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